el gobierno sopesa cambiar la política fiscal sobre vivienda: combinar incentivos y sanciones en el irpf para contener las subidas de alquiler en las renovaciones de contrato
En los últimos años la política fiscal española sobre vivienda ha sido básicamente de estímulos: deducciones y reducciones para propietarios que colaboran en contener los precios. Ahora, el Ejecutivo plantea dar un paso adicional y emplear el IRPF no solo como herramienta de recompensa sino también como mecanismo disuasorio.
La propuesta, todavía en fase técnica y de debate interno, pretende modular la reducción del 50% que actualmente se aplican los arrendadores con personalidad física.
La intención del Gobierno es clara: repartir incentivos a quien congele o baje la renta y rebajar ventajas fiscales a quien decida aumentar el importe al término de un contrato de alquiler.
La medida, según fuentes de los ministerios de Vivienda y Hacienda, se aplicaría en las renovaciones contractuales y no afectaría a las actualizaciones anuales vinculadas al IPC.
Cómo funcionaría la propuesta
La idea consiste en introducir una escala que caliente o enfríe la bonificación fiscal en función de la variación de la renta. Actualmente, más de dos millones de personas en España pueden acogerse a la reducción general del 50% sobre el rendimiento neto del alquiler —ingresos menos gastos deducibles—, según los últimos datos de la Agencia Tributaria. El diseño en estudio contempla que esa rebaja se reduzca progresivamente para los propietarios que incrementen la cuota al firmar un nuevo contrato, manteniéndose, en cualquier caso, un mínimo de beneficio fiscal para distinguir el alquiler de vivienda habitual del alquiler vacacional o de temporada.
Instrumento legal y criterios técnicos
Desde el punto de vista jurídico-administrativo, el Ejecutivo baraja aprobar el cambio mediante un real decreto ley, lo que permitiría su entrada en vigor rápida tras su validación en el Consejo de Ministros pero obliga a la convalidación posterior por el Congreso. Hacienda dispone de la información necesaria —los rendimientos declarados anualmente en el IRPF— para contrastar si se han producido aumentos significativos en los ingresos por alquiler respecto a ejercicios precedentes, lo que facilita su aplicación técnica.
Razones y antecedentes de la medida
El contexto que justifica la propuesta es un mercado tensionado: precios del arrendamiento en niveles récord y una demanda residencial muy superior a la oferta disponible. El Ejecutivo ha venido combinando medidas positivas con límites: la ley estatal por el derecho a la vivienda redujo la bonificación general del 60% al 50% y simultáneamente abrió la puerta a deducciones más altas (60%, 70% y hasta 90%) para quien rehabilite, alquile a jóvenes o reduzca el precio respecto al contrato anterior en zonas tensionadas. A comienzos de 2026, el presidente Pedro Sánchez anunció la intención de implantar una reducción del 100% para propietarios que renueven sin subir precios, propuesta que ahora convive con la posibilidad de aplicar sanciones fiscales a los incrementos.
Objetivos sociales y límites
Según el Gobierno, la combinación de premio o castigo busca promover comportamientos que redunden en un beneficio social. La penalización se enfocaría sobre miles de contratos que están próximos a su vencimiento y cuyo reajuste puede disparar la renta. No obstante, las fuentes consultadas aseguran que la reducción no se eliminaría por completo: siempre existiría algún tratamiento fiscal diferenciado para proteger la figura del arrendador de vivienda habitual frente a otros usos.
Impacto esperado y cifras del mercado
El paquete se concibe como una palanca para contener las subidas en las renovaciones y mitigar el impacto de un alza acumulada de precios. Según portales inmobiliarios, el precio medio por metro cuadrado ha subido aproximadamente un 41,5% en el último lustro: Idealista registró una variación desde 10,6 euros en enero de 2026 hasta 15 euros en enero de este año. En territorios más tensionados —como Madrid, Barcelona o Baleares— los incrementos superan con frecuencia el 50%, lo que ha convertido el ajuste en la renovación de contratos en un foco de preocupación social y política.
Los tecnicismos contables y fiscales conviven con la realidad cotidiana: para muchos inquilinos una subida en la renovación puede suponer la pérdida de su vivienda por motivos económicos. Por su parte, el Ejecutivo tendrá que calibrar la medida para que sea efectiva sin generar efectos perversos, como la desincentivación de la oferta o la complicación administrativa para los propietarios.
En las próximas semanas se espera que los debates técnicos concreten la escala de rebajas y los umbrales que activarán la penalización, así como el mecanismo de control y la compatibilidad con las deducciones ya existentes. El resultado definirá si la fiscalidad se convierte en un freno real a las subidas de alquiler o en un nuevo complemento de la batería de incentivos que el Gobierno ha venido desplegando.
