El Grupo de los Comunes, vinculado a Ada Colau, propone restricciones para combatir la compra especulativa en Catalunya y establece condiciones específicas para las viviendas recibidas por causa de muerte
El 19/02/2026 el Grupo de los Comunes presentó una proposición de ley destinada a ordenar la compra de vivienda con fines de inversión en Catalunya. El texto, que forma parte del acuerdo presupuestario con el Govern, introduce nuevas limitaciones para los llamados grandes tenedores y aporta novedades sobre el tratamiento de las adquisiciones por causa de muerte.
El objetivo declarado es reducir la especulación inmobiliaria y movilizar pisos que actualmente permanecen vacíos.
Esta iniciativa modifica el borrador que los mismos Comunes presentaron anteriormente en el Parlament y añade matices relevantes: las viviendas heredadas individualmente quedan fuera de algunas limitaciones, pero su uso queda sujeto a condiciones concretas.
El texto busca un equilibrio entre proteger la transmisión patrimonial y evitar que las herencias se transformen en instrumentos de negocio que tensionen el mercado de alquiler.
¿A quiénes va dirigida la norma?
El núcleo de la proposición se centra en los grandes tenedores, definidos como propietarios con cinco o más viviendas en las zonas declaradas tensionadas. Según el borrador, estas entidades o personas físicas que actúen de manera empresarial no podrán adquirir pisos aislados salvo que vayan a destinarlos a residencia propia. La norma restringe compras destinadas a alquiler comercial o a reformas con fines de reventa, con la intención de impedir prácticas que inflan precios y reducen la oferta para hogares.
Limitaciones para otros compradores
Para personas físicas que no entren en la categoría de gran tenedor, la proposición mantiene ciertas libertades pero con límites: podrán comprar una vivienda individual siempre que la usen como residencia habitual o que se alquile bajo el régimen de contención de rentas que se aplique en las zonas tensionadas. Además, se permite la adquisición para familiares hasta segundo grado. Las segundas residencias se restringen a una por hogar y no podrán destinarse al alquiler, buscando frenar la demanda de compra puramente residencial vinculada a usos turísticos o de inversión.
Qué cambia respecto a las herencias
Una de las novedades más llamativas del texto presentado el 19/02/2026 es el tratamiento de las adquisiciones por causa de muerte. En concreto, la proposición excluye de algunas limitaciones las compras de viviendas individuales recibidas por herencia o legado. Sin embargo, esta exención viene acompañada de obligaciones: los herederos no pueden mantener el inmueble vacío. Deben ocuparlo como vivienda habitual (ellos mismos o un familiar de primer grado), venderlo o alquilarlo ajustándose al tope de rentas de la zona.
Excepciones y edificios completos
El texto deja claro que la excepción no opera cuando lo que se adquiere por causas de muerte es un edificio completo: en esos casos, la limitación para grandes tenedores prevista en el artículo referido del borrador sí sería aplicable. Con ello se pretende evitar que las transmisiones sucesorias sean utilizadas para esquivar controles y concentrar stock residencial en manos de grandes propietarios.
Instrumentos y retos legales
El Govern y los Comunes plantean poner en marcha la regulación mediante la ley de Urbanismo autonómica, lo que abre el debate sobre la seguridad jurídica y la constitucionalidad de la medida. El sector inmobiliario ya anticipa recursos, argumentando que una norma que restrinja la propiedad privada debería requerir un mayor rango legal, incluso una ley orgánica a nivel del Congreso, al tocar derechos susceptibles de protección constitucional.
Actualmente la Generalitat aplica un impuesto sobre los pisos vacíos para incentivar la puesta en el mercado de viviendas desocupadas; la proposición de los Comunes pretende ir más allá y establecer controles sobre quién puede comprar y con qué destino. De cara al trámite parlamentario, la iniciativa seguramente sufrirá enmiendas en las comisiones y en el pleno, por lo que la redacción final podría diferir sensiblemente del texto inicial.
Consecuencias prácticas
Si la norma prospera en términos semejantes a los presentados, se espera un impacto directo sobre la actividad de grandes inversores en el mercado residencial en Catalunya. También generará incertidumbre jurídica en el sector, que probablemente recurra a la vía judicial. Para los ciudadanos, las modificaciones podrían traducirse en mayor oferta de vivienda para uso habitual y en límites más estrictos sobre la tenencia de segundas residencias con fines lucrativos.
El proceso parlamentario y los posibles recursos marcarán si la iniciativa se convierte en norma operativa o en un punto de partida para un debate jurídico más amplio.
