El informe conjunto de Tecnocasa y la Universitat Pompeu Fabra concluye que San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma tienen una accesibilidad hipotecaria insuficiente para hogares de renta media, aunque aparecen señales de enfriamiento en 2026.
El mercado residencial español atraviesa una tensión notable: según el informe presentado por la Cátedra Grupo Tecnocasa‑UPF, familias de renta media en varias capitales no alcanzan la renta necesaria para afrontar una hipoteca media. El estudio, dado a conocer el 18/02/2026 en Madrid, combina datos sobre precios, condiciones de préstamo y renta doméstica para ofrecer una fotografía comparativa de 77 municipios.
La conclusión central apunta a cinco urbes en «estado crítico», donde el esfuerzo requerido supera lo asequible para un hogar medio.
Para construir su diagnóstico, los autores aplican un indicador técnico denominado ratio de acceso hipotecario, que relaciona la renta necesaria para mantener la cuota anual de una hipoteca tipo con la renta media por hogar.
Este análisis considera una financiación del 80% del valor de la vivienda a 25 años y una ratio de endeudamiento estándar del 30%. Los resultados ponen en rojo localidades clave y muestran cómo la subida de precios y el crecimiento de la hipoteca media están limitando la capacidad de compra.
Ciudades en rojo: qué significa y quiénes están afectadas
El semáforo de accesibilidad sitúa en situación crítica a San Sebastián, Madrid, Barcelona, Málaga y Palma de Mallorca. En Madrid, por ejemplo, el precio medio de una vivienda se sitúa en 444.500 euros, lo que genera una cuota anual aproximada de 19.866 euros y una renta necesaria de 66.220 euros, frente a una renta media por hogar de 49.741 euros, arrojando un ratio de acceso hipotecario del 133%. En Barcelona y otras ciudades el desequilibrio es similar o incluso mayor.
Consecuencias para los hogares
Cuando el ratio supera el 100% significa que la renta media no basta para cumplir con la cuota sin superar los umbrales habituales de endeudamiento. En la práctica, esto excluye a muchas familias del mercado comprador y las empuja a permanecer en el mercado de alquiler o posponer la adquisición. El informe también estima la brecha salarial necesaria para revertir la situación en cada ciudad, ofreciendo una medida tangible del problema.
Factores que han empujado la accesibilidad hacia niveles críticos
El estudio atribuye la pérdida de capacidad de compra a dos fuerzas principales: una demanda elevada y una oferta limitada. En 2026, la demanda creció aproximadamente un 30% y, en los últimos dos años, un 72%, mientras la oferta descendió cerca de un 16%. El resultado es una presión sobre los precios: el precio de la vivienda de segunda mano aumentó un 15,34% interanual en el segundo semestre de 2026, situando el metro cuadrado medio en 3.338 euros y empujando la hipoteca media al alza (un 16,8% interanual).
Datos del sector financiero
En paralelo, los bancos muestran criterios de concesión más conservadores: la ratio préstamo‑valor se mantuvo en torno al 70%, la cuota sobre ingresos rondó el 32% y la mayoría de nuevos prestatarios contaba con contrato indefinido. Además, la duración media de los préstamos se situó por debajo de los niveles previos a la crisis de 2007, y la mayor parte de las nuevas operaciones se firmó a tipo fijo, lo que atenúa parcialmente los riesgos para los hogares.
¿Hay motivos para pensar en un cambio de ciclo?
Los autores del informe señalan algunos indicadores microeconómicos que podrían frenar la escalada de precios en 2026: aumento de los días en mercado hasta la venta, mayor tiempo de negociación y una ampliación de la capacidad de descuento por parte de los vendedores. Según José García‑Montalvo, director de la cátedra, estos movimientos sugieren que la tensión comprador‑vendedor podría relajarse cuando el comprador alcance un «límite de pago».
En términos prácticos, ese enfriamiento se traduciría en descuentos mayores y en una subida de precios más moderada. No obstante, el cambio de ciclo dependerá de múltiples variables —política monetaria, oferta nueva, y evoluciones macroeconómicas—, por lo que las señales actuales son tentativas y requieren seguimiento continuo.
En síntesis, el estudio de la Cátedra Grupo Tecnocasa‑UPF muestra un mercado con desequilibrios significativos: precios y hipotecas al alza que han dejado a hogares de renta media sin acceso en varias capitales, mientras aparecen indicios de desaceleración que, de confirmarse, podrían devolver algo de respiración a compradores y vendedores.
