El informe de la tasadora revela aumentos generalizados del precio por metro cuadrado y un empeoramiento del esfuerzo teórico de compra que deja a muchas familias fuera del mercado
El mercado inmobiliario español mantiene una trayectoria alcista que ya forma parte del paisaje informativo: cada dato nuevo describe la intensidad del avance más que la existencia del mismo. Según el informe de Tinsa by Accumin, en el primer trimestre el precio de la vivienda subió un 14,3% interanual y el precio medio por metro cuadrado se situó en 1.987 euros.
Estas cifras devuelven la mirada hacia niveles que no se veían desde 2007 y sitúan el debate en torno a la dificultad para que hogares accedan a una vivienda propia, dado que el porcentaje medio de la renta que destinan al pago del primer año de una hipoteca es del 32,5%.
Panorama general y cifras clave
El informe destaca dos lecturas: por una parte, la aceleración en algunos mercados locales; por otra, la persistencia del problema en todo el país. A nivel agregado, el indicador de esfuerzo teórico de compra muestra un aumento desde el 33,3% del cierre del año pasado hasta el 33,9%, superando el umbral del 30% que marca la ley estatal de vivienda como límite de asequibilidad. No obstante, Tinsa mantiene que la accesibilidad sigue dentro de lo que denomina accesibilidad razonable hasta el 35%, un marco que muchos hogares ya están a punto de rebasar.
Evolución por comunidades
Al examinar territorios concretos emergen desigualdades abrumadoras. Baleares exhibe el metro cuadrado más caro del país, con 3.743 euros y una subida anual del 15,5%, lo que obliga a los hogares del archipiélago a destinar el 54,3% de su renta disponible para pagar el primer año de una hipoteca que financie el 80% del valor de la vivienda media. Madrid, por su parte, registra el mayor incremento entre comienzos de 2026 y 2026, con un avance del 19,2%, y presenta uno de los esfuerzos más elevados: el 60,2% para el comprador medio en la capital.
Dónde todavía hay margen y por qué corre peligro
Si la movilidad y la disponibilidad de recursos no son un problema, aún existen municipios y provincias con precios contenidos. Entre las capitales más asequibles destacan Palencia (1.256 €/m²), Zamora (1.270 €/m²) y Lugo (1.282 €/m²). Ampliando el foco a provincias, hay opciones por debajo de 1.000 €/m² en Ciudad Real (776 €/m²), Zamora (881 €/m²), Cuenca (893 €/m²), Cáceres (955 €/m²) y Badajoz (977 €/m²); a nivel autonómico, Extremadura promedia 968 €/m².
Riesgo de pérdida de asequibilidad
Sin embargo, la tranquilidad relativa de la llamada España vaciada no es un refugio garantizado. Castilla-La Mancha figura como la tercera comunidad con mayor incremento anual (18,8%) y lidera el crecimiento trimestral con un 7,2%; la provincia de Albacete destaca por un encarecimiento trimestral del 10,4%. Estas dinámicas ponen en riesgo que zonas tradicionalmente más baratas dejen de serlo, socavando la posibilidad de descongestionar las grandes ciudades mediante la relocalización de demanda.
Ciudades y distritos: el epicentro de la tensión
La presión se concentra en los grandes núcleos urbanos. Un total de 30 capitales han experimentado subidas de dos dígitos en el último año —eran 20 al cierre de 2026—; en ciudades como Santander y Albacete el avance roza el 21%, en Pontevedra el 20% y en Sevilla y Madrid alrededor del 18%. Solo una capital, Palencia, registró una caída del 1% entre periodos comparados, lo que subraya la uniformidad del ascenso en la mayoría de las urbes.
Distritos más afectados
Dentro de las ciudades, la desigualdad se acentúa por distritos: comprar en el centro de Barcelona (Ciutat Vella) o el centro de Madrid exige cerca del 78% de la renta disponible para el préstamo, una cifra que, sin ayudas externas, hace la compra inviable. Además, varias áreas de Madrid y Barcelona, así como partes de Málaga y alguna zona de Sevilla, se sitúan por encima del umbral de accesibilidad crítica. Solo Sarrià-Sant Gervasi queda por debajo con un 44,3%.
En el listado de ciudades con accesibilidad crítica (más del 45%) aparecen Madrid, Barcelona (59,9%), San Sebastián (59,2%), Palma (51,7%) y Cádiz (49,3%). Otras grandes urbes como Sevilla, Valencia, Bilbao, Santander, Alicante, Granada, Girona, Pamplona y Vitoria quedan en el rango del 35% al 45%, es decir, en una zona de esfuerzo elevado.
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