La actividad compradora se ralentiza, las hipotecas crecen en importe y número, y las políticas de alquiler podrían acelerar la retirada de oferta
El inicio de 2026 ha traído un cambio de ritmo en el sector inmobiliario español. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística, las compraventas de vivienda descendieron un 5% interanual, con un total de 57.489 operaciones, la mayor caída desde junio de 2026.
Aunque frente a diciembre hubo un repunte intermensual del 6,2%, la tendencia anual refleja ya una desaceleración tras un 2026 excepcional.
Detrás de estas cifras se identifican dos fuerzas que condicionan el mercado: por un lado, el encarecimiento acumulado de la vivienda y, por otro, la escasez de oferta disponible.
Estas circunstancias están obligando a parte de la demanda a posponer decisiones y a acudir con mayor frecuencia a la financiación para materializar compras.
Ventas, tipos de vivienda y variaciones territoriales
La caída afectó tanto a la vivienda nueva como a la usada, siendo mayor en estas últimas: las unidades de segunda mano registraron un descenso del 5,4%, frente al 3,8% de la nueva. En el conjunto de 2026, sin embargo, el mercado había cerrado con un crecimiento del 11,5% y 714.237 transacciones, la cifra más alta desde 2007. No obstante, la ralentización ya se apreciaba a finales de 2026 en mercados con precios muy elevados.
Geográficamente, la evolución es heterogénea: mientras comunidades como Baleares, Madrid o Canarias muestran descensos significativos, otras como el País Vasco (+9,2%) y Catalunya (+1,4%) mantienen incrementos en las operaciones. Esta bifurcación apunta a que el efecto del precio y la oferta no es uniforme y que las dinámicas locales siguen marcando diferencias relevantes.
Hipotecas, euríbor y coste de la financiación
El aumento de precios ha impulsado la firma de préstamos hipotecarios, por lo que la actividad crediticia no refleja la misma contracción que las transacciones. En enero se registró un ascenso del 6,3% en contratos hipotecarios, con 40.273 hipotecas firmadas. El importe medio subió un 8,6%, hasta los 165.677 euros, y el capital total otorgado por las entidades alcanzó casi 6,7 millones de euros, con un tipo medio del 2,87% y un plazo medio de 25 años.
El euríbor acelera
En paralelo, el euríbor a 12 meses ha experimentado un repunte notable: tras una sesión que lo llevó al 2,74%, la media provisional de marzo se situó en el 2,45%, la más alta desde noviembre de 2026. Ese incremento se traslada directamente al coste de las hipotecas variables, encareciendo las cuotas mensuales. Si la tendencia persiste, abril podría agravar esa subida por comparativa con niveles más bajos del año anterior.
Alquileres, políticas públicas y riesgo de pérdida de oferta
En el frente del alquiler, las medidas anunciadas por el Gobierno para prorrogar contratos y limitar actualizaciones han encendido las alarmas del sector. El decreto que incorpora esas medidas afectará, según los cálculos, a más de 600.000 contratos que finalizan en 2026 y 2027. Fotocasa Research advierte que alrededor del 34% de esos contratos podrían retirarse del mercado de alquiler de larga duración si se mantienen medidas consideradas intervencionistas.
Consecuencias para propietarios e inquilinos
Los propietarios que deciden salir del mercado alegan inseguridad jurídica y menor rentabilidad. De los que planean retirar inmuebles, un 24% prevé vender, un 8% destinarlo al alquiler por habitaciones y un 2% al alquiler vacacional. Además, entre el resto, el 32% contempla subir el precio cuando finalice el contrato y el 26% priorizará inquilinos con mayor capacidad de pago. Estas reacciones podrían reducir aún más la oferta residencial de larga duración, con efectos adversos para quienes necesitan vivienda asequible.
Índices y marco regulatorio
Un elemento técnico clave es el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que limita las actualizaciones anuales y que en febrero se situó en el 2,16%. Las medidas recientes y la evolución del euríbor y los costes energéticos introducen incertidumbres sobre la rentabilidad y la confianza de los propietarios, algo que puede terminar perjudicando precisamente a los colectivos más vulnerables que dependen del alquiler.
En resumen, el mercado inmobiliario transita una fase de normalización tras un 2026 muy activo: las compraventas muestran señales de enfriamiento, las hipotecas aumentan en número y cuantía mientras que el euríbor presiona al alza, y las políticas de alquiler corren el riesgo de reducir la oferta disponible. El desenlace dependerá de la evolución de los tipos de interés, del comportamiento del euríbor y de las decisiones regulatorias en los próximos meses.
