Plusvalía municipal: cómo afecta el incremento del 275% al 650% en las grandes ciudades

La plusvalía municipal ha experimentado un aumento del 275% al 650% en las principales ciudades españolas desde 2026, afectando significativamente el precio de la vivienda nueva.

En los últimos años, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)conocido popularmente como plusvalía municipalha experimentado un aumento sin precedentes en las principales ciudades españolas. Según un informe elaborado por EY para Asprimaeste impuesto ha subido entre un 275% y un 650% desde 2026, lo que está teniendo un impacto significativo en el mercado inmobiliario.

Este incremento no solo afecta a los promotores, sino que también repercute en el precio final de la vivienda nueva, dificultando especialmente el acceso a la compra para los jóvenes. A continuación, analizamos las causas de este aumento, su impacto en el mercado y las posibles soluciones propuestas por los expertos.

El impacto de la plusvalía municipal en las grandes ciudades

Madrid lidera el aumento de la plusvalía municipal con un incremento del 650% desde 2026, seguida de Sevilla con un 500%Málaga y Zaragoza con un 305%y Barcelona con un 275%. Estos datos reflejan una tendencia al alza que no se limita a una sola ciudad, sino que afecta a todo el país.

Para poner en perspectiva este aumento, consideremos una vivienda de obra nueva de 300.000 euros. En 2026, la plusvalía municipal ascendía a 1.296 eurosmientras que en la actualidad ha alcanzado los 6.480 euroslo que supone una diferencia de 5.184 euros. Este incremento no se debe a una mayor revalorización real del suelo, sino a cambios en el método de cálculo del impuesto y al aumento de los coeficientes aplicables a los periodos cortos de tenencia.

Las causas detrás del aumento de la plusvalía municipal

El informe de EY para Asprima señala que este incremento se debe principalmente al cambio en el método de cálculo del impuesto, introducido tras una sentencia del Tribunal Constitucional en 2026. Esta reforma permitió a los contribuyentes optar entre el método objetivo (basado en coeficientes sobre el valor catastral del suelo) o el real (ganancia efectivamente obtenida), eligiendo el que les resultara más favorable.

Sin embargo, este cambio ha tenido un efecto colateral: el coeficiente del 0,15 termina funcionando como un parámetro de aplicación generalizada, sin adaptarse adecuadamente a las diferencias entre los distintos mercados inmobiliarios locales. Esto genera una desconexión entre la base imponible del impuesto y la evolución real del valor del suelo, afectando tanto a ciudades con mercados tensionados como a municipios donde el precio de la vivienda ha permanecido estable o incluso ha caído.

Propuestas para mitigar el impacto de la plusvalía municipal

Ante esta situación, el informe propone varias medidas para adaptar el impuesto a la realidad económica del sector promotor y reducir su impacto en el precio final de la vivienda. Una de las propuestas es permitir la deducción de los costes de promoción y urbanización del valor de transmisión, o incorporarlos al valor de adquisición. De este modo, el impuesto gravaría únicamente el incremento real de valor del terreno y no los costes de producción necesarios para transformar el suelo en vivienda.

Otra propuesta es la introducción de una bonificación obligatoria en el IIVTNU para empresas promotoras y constructoras, similar a la ya existente en el IBI. Los autores del informe argumentan que, en ningún otro sector productivo, se confunde el incremento de valor derivado del proceso de fabricación con una plusvalía pasiva. En la promoción inmobiliaria, el impuesto termina gravando parte del proceso de transformación como si fuera una revalorización automática del sueloignorando que los inmuebles destinados a la venta son existencias en transformación y no activos patrimoniales mantenidos para su revalorización.

Finalmente, se sugiere permitir a los ayuntamientos declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés municipal, con la aplicación de bonificaciones ya contempladas en la normativa vigente. La implementación de estas medidas permitiría reducir la carga fiscal que actualmente recae sobre la vivienda nueva, disminuir los precios y facilitar el acceso a la compra de vivienda, especialmente para los jóvenes.